自然資源部關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)政策支持實體經(jīng)濟發(fā)展的通知
自然資發(fā)〔2022〕 201號
各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團自然資源局：
為貫徹落實國務(wù)院扎實穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策措施的有關(guān)要求，加強和改進國有建設(shè)用地中工業(yè)用地的供應(yīng)管理，推進工業(yè)用地供應(yīng)由出讓為主向租賃、出讓并重轉(zhuǎn)變，強化土地要素保障，降低用地成本，促進工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)增長，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、健全工業(yè)用地多元化供應(yīng)體系
健全工業(yè)用地長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等供應(yīng)體系，支持工業(yè)企業(yè)選擇適宜的用地方式。
(一)長期租賃，是指整宗土地在整個合同期內(nèi)均以租賃方式使用，并由土地使用權(quán)人按合同約定支付年租金的供應(yīng)方式。長期租賃期限一般不低于5年，不超過20年。
(二)先租后讓，是指供地方供地時設(shè)定一定期限的租賃期，按照公開程序確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人，先以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項目達到約定條件后再轉(zhuǎn)為出讓的供應(yīng)方式。先租后讓租賃期一般不超過5年。
(三)彈性年期出讓，是指整宗土地以低于工業(yè)用地法定出讓最高年限50年出讓的供應(yīng)方式。
二、優(yōu)化土地供應(yīng)程序
在確保土地市場公平公正公開的前提下，推進工業(yè)用地帶條件招標拍賣掛牌出讓(租賃)，各地可將產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)準入要求納入供地條件。
(一)采取長期租賃的，實行掛牌方式。在20天公告期結(jié)束時只有一個申請人符合競買資格和競得條件的，直接確定其為競得人;申請人多于一個的，通過競價確定競得人。
(二)采取先租后讓的，租賃和出讓一并進行招標拍賣掛牌。市、縣自然資源主管部門應(yīng)明晰租賃期限、租賃轉(zhuǎn)出讓的條件，以及租賃階段解除合同時地上建筑物和其他附著物的補償標準，一并向社會公告。參照招標拍賣掛牌出讓程序確定競得人，簽訂國有建設(shè)用地租賃合同。租賃期屆滿符合轉(zhuǎn)出讓條件后，與土地使用者直接簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
(三)采取彈性年期出讓的，按照招標拍賣掛牌出讓的部門規(guī)章和操作規(guī)范實施。
國有建設(shè)用地使用權(quán)人按照合同約定依法繳納土地租金或全部土地出讓金后，可申請辦理不動產(chǎn)首次登記。其中，采用租賃方式供應(yīng)的，在辦理首次、轉(zhuǎn)移、變更、抵押等登記時，應(yīng)審查截至登記時點土地租金是否已繳齊，并收取相關(guān)繳納憑證。
三、明晰土地使用權(quán)權(quán)能
(一)以租賃方式供應(yīng)的，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)市、縣自然資源主管部門同意或根據(jù)合同約定，可將依法登記的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押。轉(zhuǎn)讓的，原承租人退出，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)讓給受讓人，由市、縣自然資源主管部門與受讓人重新簽訂國有土地租賃合同;轉(zhuǎn)租的，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系，第三人應(yīng)履行租賃合同約定的權(quán)利義務(wù);地上建筑物、其他附著物抵押的，承租的國有建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，承租的國有建設(shè)用地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。在工業(yè)用地最高出讓年期內(nèi)，租賃期屆滿，在滿足合同約定續(xù)租條件的情況下，國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請續(xù)租應(yīng)予以批準，續(xù)期租金應(yīng)在初期合同中約定。
(二)以先租后讓方式供應(yīng)的，租賃期內(nèi)承租的國有建設(shè)用地使用權(quán)在完成開發(fā)建設(shè)前不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。轉(zhuǎn)出讓后，享有出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能。
(三)以出讓方式供應(yīng)的，除合同另有約定外，國有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。出讓年期屆滿，符合法定及合同約定續(xù)期條件的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請續(xù)期，應(yīng)予以批準。
四、實行地價鼓勵支持政策
在不同供應(yīng)方式折算到最高年期土地價格基本均衡的前提下，明確價格(租金)標底。工業(yè)用地的價格(租金)不得低于工業(yè)用地的成本價(租)。工業(yè)用地的成本價(租)可以采取片區(qū)內(nèi)不同用途土地面積或土地價格占比分攤計算。
(一)采取長期租賃的，租賃期間租金不調(diào)整的，可按不低于該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定年租金標底;租金調(diào)整的，可按該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定首期年租金標底;租金調(diào)整周期不得低于5年，以后各期租金標準應(yīng)依據(jù)屆時土地評估價格或土地價格指數(shù)確定，但漲幅不得高于上期租金的10%。
(二)采取先租后讓的，租賃期租金標準按照租賃期與最高年期的比值進行年期修正確定。轉(zhuǎn)出讓后，已交租金沖抵出讓價款。租讓年期之和不超過法定最高出讓年限。鼓勵在出讓階段實行彈性年期。
(三)采取彈性年期出讓的，出讓價格標底按不低于彈性年期與最高年期的比值進行年期修正。
已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
五、嚴格用途轉(zhuǎn)換
在國土空間規(guī)劃中劃定工業(yè)用地控制線，明晰工業(yè)用地用途轉(zhuǎn)換負面清單，穩(wěn)定工業(yè)用地總量。對于工業(yè)用地內(nèi)部的調(diào)整，或調(diào)整為研發(fā)設(shè)計、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)品中試等用地的，各省級自然資源主管部門要研究制定允許、兼容、禁止布局的產(chǎn)業(yè)類型轉(zhuǎn)換目錄和轉(zhuǎn)換規(guī)則，推進工業(yè)用地提質(zhì)增效。
六、加強履約監(jiān)管
市、縣自然資源主管部門應(yīng)將產(chǎn)業(yè)準入要求與土地用途、規(guī)劃條件、節(jié)約集約要求等一并納入供地公告，對后期監(jiān)管有轉(zhuǎn)讓(含分割轉(zhuǎn)讓)、轉(zhuǎn)租或股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制要求的，也應(yīng)一并向社會公開。土地用途、規(guī)劃條件、節(jié)約集約要求等應(yīng)載入土地有償使用合同，由市、縣自然資源主管部門加強履約監(jiān)管;產(chǎn)業(yè)準入要求等應(yīng)納入監(jiān)管協(xié)議，按照“誰提出、誰履責、誰監(jiān)管”的原則，由相關(guān)部門進行監(jiān)管。要建立監(jiān)管信息共享機制，推動形成監(jiān)管合力。
本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期5年。
自然資源部
2022年11月16日
